3.5 Note condivisione

Il campo note di condivisione dà la possibilità di offrire o richiedere uno storno provvigionale. Nel campo presente nella scheda inserimento immobile è possibile selezionare per la vendita la nota di condivisione: chiedo 0.5%, 1.0% e 1,5%, offro da 0.5% sino al 5%, oppure nessuno storno provvigionale. Per la locazione invece è possibile solo inserire “offro” la cui base di calcolo è ovviamente differente da quella prevista per la vendita. Nello specifico “l’offro” selezionato per la locazione può variare da un minimo del 5% ad un massimo del 35% del canone annuo dovuto dal conduttore.

Le condizioni indispensabili per richiedere/offrire lo storno provvigionale sono due:

  • la conclusione dell’affare;
  • il concreto recepimento delle provvigioni, cioè il momento in cui le somme sono accreditate e nella piena disponibilità del consulente B.

Il diritto allo storno provvigionale rimane anche quando il consulente B percepisce dal suo cliente somme a titolo di penale o, comunque versate in luogo della provvigione, anche per effetto di inadempimento. In tal caso è facoltà degli aderenti rinegoziare le rispettive spettanze dovute. Nel caso in cui l’affare non si concluda per cause imputabili alle parti non è possibile richiedere/offrire lo storno. Stesso discorso vale anche se le parti pagano somme alle agenzie a titolo di penale, salvo che le agenzie abbiano raggiunto accordi in tal senso (vedi dichiarazione di cooperazione, tab REA Modulistica-Documenti).

Si ricorda infine che la possibilità di richiedere lo storno è prevista solo per immobili in esclusiva e non esclusiva. Per gli immobili in verbale lo storno dovrà eventualmente essere liberamente contrattato di volta in volta dai singoli operatori, anche se non è possibile chiederlo in note condivisione.

La percentuale di storno provvigionale nella compravendita, se selezionata, va calcolata sul prezzo effettivo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa in collaborazione, e sarà corrisposta dall’aderente ad avvenuto saldo delle spettanze da parte del proprio cliente. In caso di richiesta e offerta di storno provvigionale, l’aderente è tenuto a corrispondere lo storno, e deve sottoscrivere una dichiarazione di cooperazione nella quale si impegna al pagamento del collega.

È plausibile supporre che una scheda priva di storno si basi sull’aspettativa del consulente A di vendere l’immobile al prezzo di incarico, cifra per cui ha preventivato una data provvigione da parte del venditore. Tuttavia, come quasi sempre accade, il prezzo finale di chiusura non corrisponde a quello da incarico. Ecco quindi che le aspettative del consulente A vengono disattese e i suoi guadagni (provvigione da parte del venditore) vengono ridimensionati se non azzerati. Questo è uno dei classici casi in cui pur non essendoci all’inizio alcuna richiesta di storno, causa l’evolversi dell’affare, il gioco domanda e offerta, il consulente A si vede costretto a chiedere al collega parte delle sue provvigioni, cambiando di fatto quelle inizialmente pubblicate nell’MLS. Da questo punto di vista dunque l’accordo di storno provvigionale tra aderenti è assimilabile all’accordo provvigionale tra l’agente immobiliare e il cliente. C’è un accordo iniziale che, fatalmente, muta a causa dell’evolversi dell’affare.

In questi casi e in generale ogni volta che un annuncio nell’MLS presenti una percentuale nel campo “note condivisione”, gli operatori devono compilare, stampare, timbrare e firmare la “Dichiarazione di cooperazione tra aderenti”. Il momento in cui il documento va redatto, firmato e timbrato è quello in cui si concretizza una trattativa. In particolare il documento deve essere inviato al collega assieme a copia della proposta d’acquisto, prima dell’accettazione con il proprietario dell’immobile. Il diritto di richiedere lo storno matura nel momento in cui si percepisce materialmente la provvigione.

La “Dichiarazione di cooperazione tra aderenti” è disponibile per gli aderenti nella sezione documenti presente nell’area riservata, nella sezione REA cartella Modulistica-Documenti.

È bene specificare che sarebbe bene proporre prevalentemente immobili in esclusiva e che non presentino richieste di storno. Pertanto una scheda inserita con richiesta di storno, o comunque limitazioni sulla possibilità, potrebbe allungare sensibilmente i tempi dell’affare.

I campi “note di condivisione”, “tipologia”, “sottotipologia”, “tipo conferimento”, “tipo incarico” e “partecipanti all’accettazione”, una volta inseriti, non possono più essere modificati dall’aderente.

Il prezzo può essere solo modificato al ribasso, non aumentato. In caso di ribasso nella scheda comparirà una freccia rossa di fianco al prezzo di vendita: scorrendo con il cursore del mouse è possibile visualizzare lo storico dei prezzi per quell’immobile dal suo caricamento in MLS REplat.

Il campo “note di condivisione” può essere modificato solo se si vuole migliorare le condizioni economiche proposte al network. Nel dettaglio una scheda immobile che presenti chiedo 1,% non potrà essere modificata in chiedo 1,5%, ma potrà diventare chiedo 0,5%, nessuno, offro (in tutte le sue percentuali).

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